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任意売却についてAbout Voluntary Sale

任意売却 vs 競売

売却後の住宅ローンの残額

競売
  • 売却価格が市価より大幅に安い
  • 住宅ローンがあまり返済できない
任意売却
  • 売却価格が市価に近い価格
  • 競売より多くの住宅ローンが返済できる

競売で落札された場合、市価より大幅に安く売却されるケースが多々あります。債権者、債務者、購入者(競落人)が協力せずに物件を取引するため、以下のような不安材料あり、それを考慮した価格となるからです。

  • 居住者の協力が得られないため物件の状況が把握できない
  • 登記上に競売で売却されたことが明記される
  • 落札後に居住者に占有される可能性がある

売却代金は全て住宅ローンの返済に充てられますが、安価で取引されれば返済できる額も少なくなり、多額の住宅ローンが残ることになります。

対して任意売却の場合は、市価とほぼ変わらない価格で売却することが可能です。
債権者、債務者、購入者が協力し売却するため、以下のように競売での不安材料が発生しないためです。

  • 物件の状態が把握できる、事前に内覧できるケースがほとんど
  • 通常の売買と変わらないため、登記上にキズが残らない
  • 売買契約後も占有の心配がなくスムーズな引渡しができる

このように任意売却は販売活動から引渡しまでは通常の不動産売買と変わらないため、市価と比較して極端に安価になるといったケースはほとんどありません。 競売のときより高額で売却できるため、返済できる住宅ローンの額も多くなり、債務を減らすことが可能です。

競売のときより高額で売却できるため、返済できる住宅ローンの額も多くなり、債務を減らすことが可能です。

物件の引渡し

競売
  • 引越しの時期は考慮してもらえません
任意売却
  • 引越しの時期を考慮してもらえます
  • 交渉によっては引越し代が捻出されます

競売では落札されれば、競落人の意向により物件を引渡す必要があります。立退きの時期は元の所有者の事情に関係なく決定されますし、立退きのための引越し費用も自己負担する必要があります。

任意売却の場合は引渡しの時期も売主・買主の話し合いにより調整するため、転居先が決まり引越しが完了後に物件の引渡しとなるケースがほとんどです。また交渉次第で売却代金の中から引越し費用の一部が債権者から捻出されます。

売却後の残債の返済

競売
  • 競売での落札後も残債務を一括弁済請求される可能性があります
任意売却
  • 収入、支出を考慮した無理のない返済計画を再設定

競売となった場合には残った住宅ローンは引き続き一括弁済請求される可能性もあります。返済できなければ自己破産に陥るケースもあります。

任意売却では残った住宅ローンについては、所有者の収入・支出を考慮して、日常生活に支障が無い、無理のない返済計画を建てることになります。

周囲の視線

競売
  • 裁判所の公告、不動産業者による周辺への聞き込みやチラシ
  • インターネットへの情報掲載により競売が周知されます
任意売却
  • 通常の不動産売買と同じ
  • 売却事由については知られる心配がありません

競売になると裁判所が発行する公告や3点セットにより物件が競売となったこと、物件の内容などが一般に周知されることになります。3点セットの物件概要書には裁判所が鑑定した際に撮影した室内の写真も掲載されます。また裁判所が公開する「Bit」や不動産ポータルサイトの「at Home」などのインターネットにも情報が掲載され、誰でも閲覧可能な状態になります。対象物件の落札を検討している不動産会社が、居住者の人柄などを調査するために周辺への聞き込みを行う、競売となったことを周知するチラシを配布するといったことも考えられます。

任意売却の場合は、通常の不動産売買と同じように幅広く販売活動を行いますが、住宅ローン支払が困難な為といった売却事由については周囲に知られることはありません。

債権者も任意売却を推奨する理由は?

競売
  • 債権者、債務者との関係が悪化した結果
任意売却
  • 債権者、債務者の双方が円満解決を目指す売却方法

住宅ローンの滞納が始まり競売が視野に入ってくる段階になると、債権者が任意売却を進めてくる場合があります。所有者にとって競売に対して任意売却の方がメリットが多いことを解説してきましたが、債権者はなぜ任意売却を薦めてくるのでしょう。それは任意売却は債権者にとっても競売よりメリットがある売却方法だからです。

  • 売却代金が競売よりも高額になり回収額が多くなる事が期待できる
  • 売却までにかかる時間が競売よりも短い
  • 競売で売却する場合には、債権者が裁判所に費用を払う必要がある
  • 競売では無配当になる債権者も、任意売却なら弁済の一部を受けられる

競売で売却するためには債権者は裁判所に対して予納金を収める必要があり、また売却までにも時間がかかるため債権回収も遅れることになります。任意売却であれば債権者・債務者が互いに協力するため、通常の不動産売買と変わらず売却するまでの時間も競売と比較して短期間のうちに売却することが可能です。また相場に近い価格で売却できることで回収できる額が増加する、競売では無配当だった債権者にも弁済の一部を受けるといった金銭面でもメリットがあります。

任意売却・競売のメリットとデメリット

メリット

任意売却
債務者(お客様)のメリット
  • 競売よりも高値で売却されるため債務が減る
  • 仲介手数料、場合により諸費用等が手当てされる可能性がある
  • 周囲からは通常の売却と見られる
債権者(銀行など)のメリット
  • 債権回収までの時間が短縮
  • 債権の回収額が増加する

様々な手順を踏まなければ売却できない競売と違い、債権者・債務者の双方が合意して売却できるためスムーズに取引することが出来ます。 債権者は競売をするための費用負担する必要はありません。 競売物件というキズもないため、一般的には競売となった場合よりも高額での売却が可能なので、回収できる債権額も増加する可能性が高くなります。

競売では無配当だった債権者についても、任意売却では各債権者に売却代金を配分するため、任意売却を薦めてくる債権者もいます。

高額で売却されることで債務者にも恩恵があります。 まず売却価格があがることで、売却後に返済できる債務が多くなり、その後の債務返済が楽になります。 任意売却は周囲から見ると通常の不動産売買と変わらないので、経済状態により売却せざるをえない状態になったことを知られる心配はありません。

競売
債務者(お客様)のメリット
  • ありません
債権者(銀行など)のメリット
  • ありません

競売になった場合には債権者、債務者ともにメリットはありません。

デメリット

任意売却
債務者(お客様)のデメリット
  • 一定期間は住宅ローンなどのローンが組めなくなります
債権者(銀行など)のデメリット
  • ありません

競売と比較した場合、任意売却での売却の方が圧倒的に有利な条件で売却が可能ですが、デメリットも存在します。任意売却後の一定期間は住宅ローンなどを新たに組むことは出来ません。

債権者には任意売却によるデメリットはありません。

競売
債務者(お客様)のデメリット
  • 通常、相場よりも安く落札されるため債務が多く残る
  • 立ち退き費用などは自己負担
  • 競売となったことが周知される
債権者(銀行など)のデメリット
  • 競売開始まで時間がかかる
  • 競売を申立てる為に費用が必要
  • 順位によっては無配当の債権者もある

債権者側が競売で処理するためには、各証明書類等の提出や予納金の納付など人的にも金銭的にも負担がかかることになります。 さらに順位が低い債権者については無配当、債権を全く回収できない事態も考えられます。

一般的に競売物件という傷から相場よりも安い価格で落札されるため、返済できる金額が少なくなり、債務者には多額の債務が残るケースが多々あります。また立ち退きするにしても、その費用は自分で負担しなければなりません。

競売になると公告や不動産会社の聴き込みにより競売になったことも周囲に知られてしまいます。

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