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任意売却についてAbout Voluntary Sale

任意売却とは?

オーバーローンのため不動産が売却できない 住宅ローンが払えず延滞している 期限の利益を喪失し、一括弁済をせまられている 不動産が差押、もしくは競売となってしまった

このような状況になると、通常は担保となっている不動産を売却しても住宅ローンを完済することはできないため、債権者の合意が得られなければ不動産を売却することができません。しかし完済する見込みが無いわけですから、債権者から売却が許可されることは通常ありません。

そこで債権者と売却後に残る住宅ローンの返済方法などを交渉することで、売却許可をもらい不動産を売却することを任意売却と言います。差押、競売になっているような場合でも、取下げてもらい競売で売却されるよりも有利な条件で不動産を売却し債務整理をすることが可能です。

ただしオーバーローン状態の物件を売却するわけですから、実際に任意売却を行なうには、複数の債権者に対して売却後の住宅ローン返済方法等について同時に交渉して納得してもらわなければ、担保不動産の売却を認めてもらうことは出来ません。 差押・競売申立がされているような状況であれば、その交渉はさらに難航する可能性があります。 その為に任意売却をする為には不動産の知識はもちろん、金融や法律などに関する知識、債権者との交渉能力など多方面にわたって精通している必要があります。

こういった処理をお客様自身が行うには無理があるため、当社のような不動産業に従事する任意売却をお客様に変わって行う会社が存在します。 任意売却の取引をスムーズに成立させるには、信頼と実績のある不動産会社、そして金融機関との交渉力がある業者を選ぶ事が大切です。

任意売却をするための「二つの条件」

不動産の所有者または連帯債務者・保証人が他に不動産を所有していないこと・不動産の所有者または連帯債務者・保証人が債務を返済できないこと

これは担保不動産が担保割れとなっていても、他の不動産や資産によりローンが完済できる能力があるのに、任意売却で債務整理されることを防ぐために設けられています。 任意売却をするには、この2つの条件を満たしていることを、債権者に説明し理解してもらう必要もあります。

  • 任意売却とは債権者の承諾を得て不動産を売る方法
  • 任意売却するにはローンを一括返済する能力がないことが条件

任意売却と競売の違い

任意売却の費用

手数料は無料

任意売却の売買契約が成立すると、その売却代金は債権者へ分配して返済されます。 各債権者からは事前に、分配表を元に返済額の承諾を得ておきます。 債権者にとっては、競売に比べるとメリットの多い任意売却によって担保不動産が処理できるため、売却に関する費用の一部を債権者が負担してくれることもあります。

無料のワケ

例として、任意売却となる物件に対して、「A保証」「B銀行」「Cローン」と3者が債権者となっていた場合の売却代金の配分方法を以下の図で説明します。

手数料など諸費用

売却代金から仲介手数料など売却にかかる諸費用を差引きます。 債権者との交渉により引越し代が手当てされる場合には、ここに含まれます。

※仲介手数料 ((売却代金 × 3%) + 6万円) × 1.05(消費税)

住宅ローン返済分

仲介手数料などの諸費用を差引いた残金が、各債権者への住宅ローンの返済分となります。各債権者の残債額に応じて配分表を作成し、債権者と債務者の双方が納得して売却できるように調整します。
  • 費用は売却代金より支払われ、お客様の費用負担はゼロ
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